“如果真的能降的話，真是再好不過了。”存量房貸利率能否下調(diào)，在近期持續(xù)受到購房者的關(guān)注，任琳（化名）和眾多買房人一樣，打聽交流著能減輕一些房貸負(fù)擔(dān)的可能。
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”
呼聲頗高的降低存量房貸利率，要開始調(diào)整了？
買房人：希望存量房貸利率能降低
據(jù)任琳所言，自己屬于標(biāo)準(zhǔn)的“高位站崗”群體。她在2018年的高點(diǎn)買了房，目前房貸利率幾經(jīng)降息還是6.1%，總共將近140萬的房貸本金，還了快6年的，還剩120多萬的本金沒有還。
“因?yàn)槭堑阮~本息的還款方式，算下來，我每個月還8000多元的房貸，只有1000多元是還的本金。心理上難免越想越難受，而且還款壓力確實(shí)比較大。”任琳表示，作為普通的上班族，自己不敢做經(jīng)營貸，也沒法“商轉(zhuǎn)公”，唯一的辦法就是不斷提前還貸，有錢了就還。
任琳也認(rèn)識了諸多和她有相似經(jīng)歷的買房人。“有的中介說可以給做過橋，算下來一共能省幾十萬的利息，但大部分人都不敢冒險；還有的朋友會接到房貸轉(zhuǎn)換的電話，轉(zhuǎn)到一些比較小的商業(yè)銀行，每個月也能少還幾百塊錢，但總覺得不靠譜。”
總的來看，提前還貸似乎是最現(xiàn)實(shí)的選擇。從去年便興起的“提前還貸潮”也受到了央行的關(guān)注。鄒瀾也在發(fā)布會上直言，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。
鄒瀾介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點(diǎn)，亦是有統(tǒng)計以來最低水平。
但在近年房貸利率調(diào)降前，過往發(fā)放的存量房貸利率則處于較高水平。中證鵬元根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%，最高達(dá)到5.7%，與當(dāng)前的新增房貸利率水平存在著較大利差。
呼吁存量房貸利率下調(diào)的，也大多是集中于這幾年的購房者。隨著5年期以上LPR的多次下降，以及金融管理部門罕見作出“直接”的表態(tài)，對于存量房貸款利率調(diào)整的討論再度熱烈起來。
銀行客服：暫未接到正式下調(diào)通知
17日，記者咨詢工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、匯豐銀行等多家銀行的客服人員或營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)貸款經(jīng)理，得到的回復(fù)均大同小異：暫沒有接到正式通知，將積極做好溝通對接，如果有正式方案將第一時間跟進(jìn)并貫徹落實(shí)。
銀行客服回復(fù)截圖。
“我們也問了自己的客戶經(jīng)理，都說是沒有接到通知、等通知。只有個別在商業(yè)銀行貸款的朋友聽說，針對提前還款的客戶，可能未來會先有一些協(xié)商空間。”任琳表示。
在此之前，降低存量房貸利率是有先例的。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
“當(dāng)年的下限是從0.85倍調(diào)整到0.7倍，中小銀行很快推出了利率優(yōu)惠和‘按轉(zhuǎn)揭’業(yè)務(wù)，基準(zhǔn)利率調(diào)整完在4%左右，國有銀行也開始跟進(jìn)搶奪存量客戶。”某國有銀行從業(yè)人員寧先生對記者回憶道，當(dāng)時的方式是銀行聯(lián)系客戶到網(wǎng)點(diǎn)重新簽協(xié)議、簽合同，除了需要檢查一下拖欠款記錄，大部分都是一路綠燈的。
寧先生還提到，2015-2016年左右，也出現(xiàn)了一波存量貸款的“打折”，大概在8折左右，不同銀行間也產(chǎn)生了競爭，很多利率做到了4%以下。
“但當(dāng)時的存量和目前的存量比，根本不是一個級別的。而且房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很多也被打包做成金融產(chǎn)品了。從銀行的角度看，當(dāng)前存量房貸利率降低的操作動力更小、難度更大。”寧先生透露，提前還貸和降低存量貸款利率對銀行來說都是巨大壓力，目前銀行也在討論相關(guān)方案，最終結(jié)果大概率是按照各自情況制定規(guī)則，而不是一個“一刀切”的數(shù)字。
專家：存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法
事實(shí)上，此前業(yè)內(nèi)對存量房貸利率下調(diào)的討論由來已久，因此央行此番表態(tài)，在業(yè)內(nèi)人士看來也屬“意料之中”。
中金公司認(rèn)為，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風(fēng)險、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表；存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長導(dǎo)向，考慮到對宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對銀行負(fù)面影響有限。
在招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼看來，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇。存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵跨行“轉(zhuǎn)按揭”。
他同時建議，各家銀行總行要出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程；可以在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。
不過，若商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款得以實(shí)現(xiàn)，則要回歸到嚴(yán)肅的法律問題，央行也強(qiáng)調(diào)了“市場化、法制化”的前提。
“從銀行角度看，修改合同條款主要是利率條款，下調(diào)利率會導(dǎo)致利息損失，雙方協(xié)商變更了條款，屬于銀行自愿減少利息，如何平衡房貸利率下調(diào)與銀行所受影響之間的關(guān)系是個難點(diǎn)，需要在條款上進(jìn)行設(shè)計。同時，貸款利率的下調(diào)也會影響到存款利率。”北京德和衡律師事務(wù)所律師龐珊珊對媒體表示。
她提醒，存量房貸合同條款變更，主要變更的是利率條款，從個人角度，應(yīng)注意除了利率條款，其他條款不做變更；從銀行角度，應(yīng)注意利率的銜接問題、貸款利息的計算問題，以及是否可以約定提前還貸違約金的問題。
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