原標題:本周說法
房屋“先租后賣”,租客主動搬走可以索賠嗎?
山東濟南槐蔭區(qū)法院:無法獲得賠償
租的房子沒到期就被房東賣掉,租客必須搬走嗎?如果租客未與新房東聯(lián)系便自行搬離,能否向房東要求賠償?近日,山東省濟南市槐蔭區(qū)人民法院審理了這樣一起案件,法院判決駁回承租人要求出租人賠償經(jīng)濟損失及違約金的訴訟請求。
2023年3月1日,葛某將某房屋出租給孫某,雙方簽訂房屋租賃合同,約定:租賃期一年,月租金2000元,每半年一付;終止合同須提前三個月通知對方,并償付對方總租金10%的違約金,合同下方手寫:“乙方在租賃期間,甲方不得出售”字樣。合同簽訂后,孫某支付半年租金1。2萬元。2023年8月1日,孫某聯(lián)系葛某交納下半年租金,葛某稱房子已經(jīng)賣了,要求其與新房東聯(lián)系續(xù)租事宜。后孫某于2023年9月17日搬離案涉房屋,此后新房主更換門鎖?,F(xiàn)孫某訴至法院,要求法院解除雙方房屋租賃合同、葛某向?qū)O某賠償經(jīng)濟損失費用2萬元(承租房屋用于經(jīng)營小飯桌的裝修費和設施費)、違約金2400元。
槐蔭區(qū)法院經(jīng)審理認為,孫某與葛某于2023年3月1日簽訂的房屋租賃合同,系當事人真實意思表示,不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應屬合法有效,各方均應按照合同行使權利、履行義務。鑒于葛某認可孫某已于2023年9月17日實際搬離了案涉房屋,故認定雙方簽訂的房屋租賃合同于該日解除。
法官認為,《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規(guī)定:“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”本案中,在合同履行期間葛某將案涉房屋出售,所有權發(fā)生變動,并不影響租賃合同的效力,案涉房屋仍應由孫某占有使用,其可交納房租繼續(xù)履行原租賃合同?,F(xiàn)孫某無證據(jù)證明葛某在賣房前后要求其搬離案涉房屋,也無證據(jù)證明其向新房主交納下半年房租、新房主拒收且不允許孫某繼續(xù)租賃使用。從孫某庭審陳述情況來看,其搬離案涉房屋后,新房主才將房屋更換門鎖。
法官認為,綜上,葛某將案涉房屋出售,不影響孫某的承租權利,葛某不構成違約也無須因此承擔相應的責任;另外,房屋租賃合同中雖手寫添加“乙方在租賃期間,甲方不得出售”條款,卻未約定房屋出售的違約責任。故孫某要求葛某支付設施費、裝修費訴訟請求,依據(jù)不足,不予支持。
法官認為,關于孫某主張違約金2400元的訴訟請求,案涉合同約定:在租賃期間,任何一方要求終止合同,須提前三個月通知對方,并償付對方總租金10%的違約金?,F(xiàn)孫某無證據(jù)證明葛某要求其搬離案涉房屋、終止合同,故孫某的該項訴訟請求,無事實及法律依據(jù),不予支持。
最終,槐蔭區(qū)法院依法判決葛某與孫某簽訂的房屋租賃合同于2023年9月17日解除,駁回孫某其他訴訟請求,判決作出后,原、被告雙方均未提起上訴,該判決現(xiàn)已生效。
法官說法
《中華人民共和國民法典》第七百二十五條是關于租賃物所有權發(fā)生變動后租賃合同效力的規(guī)定,通常也被理解為“買賣不破租賃”規(guī)則的體現(xiàn),該規(guī)則的設立初衷是為了保護承租人利益及居住安寧,即出租人在租賃期間將租賃物出賣,導致租賃物的所有權發(fā)生變化,出租人與承租人之間的租賃合同也仍然有效,承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同租用房屋,房屋買受人需承接原租賃合同。本案中,雙方當事人在合同中約定了提前終止合同需償付總租金10%的違約金,但并未約定出售房屋的違約金,也未要求承租人搬離房屋,故承租人要求出租人支付違約金的請求未得到支持。
但是,民法典第七百二十六條同樣規(guī)定了“承租人優(yōu)先購買權”。房東出售租賃房屋時,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下可以主張優(yōu)先購買權。但如果房東沒有提前通知,就直接出售房屋,承租人該如何應對?承租人不能主張房東與買方之間的房屋買賣合同無效,但可以請求房東承擔其優(yōu)先購買權被侵犯的損害賠償責任。
法官提醒,租賃的房屋被出售后,先別急著搬走,承租人可以基于在先的有效租賃合同主張有權占有,適用買賣不破租賃規(guī)則繼續(xù)居住,直至租賃合同期限屆滿。
編輯:郭成