最高法和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布典型案例，為老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯提供規(guī)則指引——
依法妥善化解鄰里糾紛（法治頭條）
記者 魏哲哲
隨著人民群眾對(duì)美好生活的需求不斷提升，老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯成為廣大城市家庭，尤其是有老年人、嬰幼兒、殘疾人家庭的迫切需求。
“截至2023年10月，全國(guó)老舊小區(qū)既有住宅已累計(jì)加裝電梯近10萬(wàn)部，但加裝電梯仍是老舊小區(qū)改造中群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)問(wèn)題。”最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)陳宜芳介紹，在電梯加裝和使用過(guò)程中，樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同，容易產(chǎn)生糾紛。
近日，最高人民法院和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯典型案例，從不同角度闡釋了老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的規(guī)則，為人民法院和行政主管部門(mén)提供司法和執(zhí)法指引，為小區(qū)業(yè)主提供行為指引。
搭建聽(tīng)證平臺(tái)，形成加裝共識(shí)
“有了電梯，老人孩子出門(mén)就更方便了！”家住浙江杭州市上城區(qū)未央村11號(hào)6樓的戴女士經(jīng)常抱著幾個(gè)月大的外孫女到樓下遛彎，單元樓加裝電梯后，她上下樓輕松了很多。但此前達(dá)成加裝電梯共識(shí)的過(guò)程并不容易，為此項(xiàng)目曾被擱置了4年之久。
原來(lái)，未央村11號(hào)共有7層14戶(hù)，70歲以上老人就有20多人，加裝電梯需求迫切。2018年，有業(yè)主申請(qǐng)加裝電梯，但遭到了低樓層住戶(hù)的反對(duì)。“低樓層住戶(hù)擔(dān)心加梯會(huì)帶來(lái)噪聲、采光等方面的問(wèn)題，導(dǎo)致自身權(quán)益受損，同時(shí)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)安全也有一定的擔(dān)憂(yōu)。”杭州市住保房管局安全中心副主任沈春芽介紹，從2018年到2021年，社區(qū)和街道多次協(xié)調(diào)無(wú)果，加梯項(xiàng)目就此擱置。
2021年7月，根據(jù)單元樓部分業(yè)主的再次申請(qǐng)，未央村11號(hào)所屬的街道舉行了加裝電梯公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。“聽(tīng)證會(huì)邀請(qǐng)了資深律師、調(diào)解員、工程技術(shù)和特種設(shè)備專(zhuān)家以及民情議事員等組成聽(tīng)證團(tuán)，共同參與項(xiàng)目調(diào)解。”沈春芽說(shuō)，聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)方和被申請(qǐng)方業(yè)主均委托公益律師代理參與聽(tīng)證，確保聽(tīng)證公開(kāi)、透明、公正。
一場(chǎng)加梯聽(tīng)證會(huì)，解開(kāi)了死結(jié)，推進(jìn)了民意統(tǒng)一。“針對(duì)我們關(guān)心的采光、通風(fēng)、噪聲、安全等問(wèn)題，聽(tīng)證團(tuán)專(zhuān)家根據(jù)前期專(zhuān)業(yè)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)作出解答，打消了我們的顧慮。”居民李某說(shuō)。經(jīng)過(guò)近一個(gè)小時(shí)的公開(kāi)聽(tīng)證，雙方充分發(fā)表意見(jiàn)并聽(tīng)取專(zhuān)家建議，最終，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，低樓層住戶(hù)同意加裝電梯。
當(dāng)前，居民對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯呼聲很高，但各地實(shí)施難度不小，容易產(chǎn)生鄰里糾紛。“加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，是應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，根據(jù)民法典規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”陳宜芳介紹，加裝電梯高、低樓層的矛盾，涉及建筑物共有部分和專(zhuān)有部分物權(quán)問(wèn)題，利益不容易平衡，居民達(dá)成共識(shí)不易。
如何妥善化解鄰里糾紛，為老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯提供有力法治保障？近年來(lái)，最高人民法院與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強(qiáng)協(xié)作，通過(guò)共同建立“總對(duì)總”在線(xiàn)訴調(diào)對(duì)接機(jī)制、發(fā)出和辦理司法建議等方式共促多元解紛，形成法治合力。“人民法院堅(jiān)持法治與自治相結(jié)合，充分利用基層群眾自治性組織、公益組織等社會(huì)力量在化解糾紛中的作用，引導(dǎo)人民群眾協(xié)商解決糾紛，通過(guò)充分釋法說(shuō)理、溝通交流，將糾紛解決在基層、化解于萌芽，實(shí)現(xiàn)了訴源治理的良好效果。”最高人民法院民一庭副庭長(zhǎng)吳景麗說(shuō)。
彰顯行為規(guī)則，保障有序施工
四川成都市武侯區(qū)某小區(qū)某單元全部業(yè)主都同意給單元樓增設(shè)電梯，也經(jīng)過(guò)了公示備案，卻沒(méi)想到施工階段遇到了麻煩。
根據(jù)施工方案，需在該單元門(mén)口的公共綠地挖基坑。施工活動(dòng)招致相鄰樓棟及同樓棟相鄰單元的業(yè)主不滿(mǎn)，部分業(yè)主以增設(shè)電梯未取得小區(qū)全部業(yè)主同意、占用公共綠地等理由，隨意進(jìn)入施工工地阻撓施工，致使案涉電梯增設(shè)工程停工。當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和派出所調(diào)解無(wú)果，加裝電梯單元業(yè)主提起訴訟，要求停止阻攔、妨礙電梯正常施工并賠償相應(yīng)損失。
“既有住宅增設(shè)電梯政策是落實(shí)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)法的重要措施，是保障殘疾人、老年人權(quán)益的重要抓手。”審理法院認(rèn)為，公共綠地雖屬全體業(yè)主共有，但當(dāng)既有住宅有必要加裝電梯時(shí)，在占地位置、面積合理情況下，不會(huì)導(dǎo)致他人采光、通行、安全等方面受到明顯不利影響，相關(guān)業(yè)主負(fù)有適度容忍義務(wù)，應(yīng)秉持有利生產(chǎn)、方便生活的原則，給予電梯加裝活動(dòng)一定便利。法院判決，阻撓施工的業(yè)主停止對(duì)增設(shè)電梯施工活動(dòng)的阻撓和妨礙。
“典型案例從不同角度闡釋了老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的規(guī)則，既是裁判和執(zhí)法規(guī)則，也是行為規(guī)范，為小區(qū)業(yè)主提供了行為指引。”陳宜芳說(shuō)。
鐘某是廣東廣州市海珠區(qū)某住宅樓某單元低樓層業(yè)主，因加裝電梯未與高樓層業(yè)主協(xié)商好補(bǔ)償方案，進(jìn)入施工場(chǎng)所阻撓、破壞電梯施工，導(dǎo)致長(zhǎng)期未能正式開(kāi)工，施工公司提起訴訟，請(qǐng)求賠償損失。
“在此前生效判決已判令鐘某不得對(duì)住宅樓電梯施工進(jìn)行阻撓和破壞的情況下，鐘某仍故意在施工現(xiàn)場(chǎng)出入，其行為已影響施工，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”廣州中院判決，鐘某不得對(duì)案涉住宅樓電梯施工進(jìn)行阻撓和破壞，并賠償施工公司3600元損失。
“業(yè)主應(yīng)當(dāng)合理行使自己的異議權(quán)。”最高人民法院提示，對(duì)于依法加裝電梯行為，同一單元上下樓層業(yè)主、同一棟樓相鄰單元業(yè)主、同一小區(qū)相鄰樓棟業(yè)主均應(yīng)當(dāng)予以尊重和包容，不得違法阻撓施工。如果其他業(yè)主阻撓施工，申請(qǐng)加裝電梯的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害；如果其他業(yè)主阻撓施工造成損失，施工單位等受害人有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。
兼顧公平原則，共享使用權(quán)益
2017年底，江蘇南京市玄武區(qū)某小區(qū)某幢某單元計(jì)劃加裝電梯，為爭(zhēng)取更多業(yè)主同意，部分加裝電梯意愿強(qiáng)烈的業(yè)主以免費(fèi)使用為條件，爭(zhēng)取其他業(yè)主簽字。雙方簽署協(xié)議約定，居住于4樓以上的5戶(hù)業(yè)主為出資方，承擔(dān)加裝電梯所有建設(shè)費(fèi)用、后續(xù)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、電費(fèi)，未出資建設(shè)的業(yè)主也可以使用電梯。電梯建成后，出資戶(hù)提出要憑卡使用電梯，未出資戶(hù)需交納保障金6萬(wàn)元。趙某為3樓業(yè)主，因不愿交納保障金而無(wú)法使用電梯，便起訴到法院。
“雙方簽署了使用協(xié)議，應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。”審理法院同時(shí)指出，部分業(yè)主承擔(dān)全部費(fèi)用和安全保障義務(wù)確實(shí)有失公平，直接作出判決不僅不能化解雙方的矛盾，還會(huì)造成鄰里關(guān)系惡化。“出資方主要對(duì)于安全事故責(zé)任承擔(dān)存在顧慮。”法官耐心溝通，了解到雙方都有進(jìn)行協(xié)商的意愿。
經(jīng)過(guò)組織調(diào)解，雙方重新達(dá)成新的電梯使用方案，約定兩年內(nèi)電梯運(yùn)行維護(hù)開(kāi)支由出資加裝電梯業(yè)主承擔(dān)，兩年后由所有住戶(hù)均攤，同時(shí)對(duì)于乘坐電梯中出現(xiàn)的安全事故、人身傷害責(zé)任進(jìn)行了約定，“除追究電梯運(yùn)保維修公司責(zé)任外，其余責(zé)任自負(fù)”，打消了出資方的顧慮，徹底解決了雙方的現(xiàn)有矛盾和潛在隱患。
幾年前，廣州市荔灣區(qū)某小區(qū)某棟9層住宅樓業(yè)主商議加裝電梯，44戶(hù)業(yè)主中有32戶(hù)業(yè)主同意。居住于3樓、年近八旬的業(yè)主郭某因有異議未參與出資。
電梯完工交付使用后，前期參與籌資的32戶(hù)業(yè)主通過(guò)刷卡形式使用電梯。之后，郭某提出希望在補(bǔ)交相應(yīng)集資款后使用電梯，但32戶(hù)業(yè)主卻表示反對(duì)，“前期有異議，導(dǎo)致加裝電梯工程延誤一年多，補(bǔ)交也不同意。”
無(wú)奈之下，郭某遂訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)其在按前期加裝電梯籌資方案支付費(fèi)用后，對(duì)新建電梯擁有與32戶(hù)業(yè)主同等的權(quán)利義務(wù)。
事前拒絕出資，但加裝后又補(bǔ)交費(fèi)用，這種情形能否使用電梯，是否需其他業(yè)主同意？
“案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業(yè)主對(duì)電梯享有使用權(quán)和共同管理的權(quán)利，郭某使用該電梯并不屬于相關(guān)法律及司法解釋所規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，也不會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，無(wú)須經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意。”廣州市荔灣區(qū)人民法院審理認(rèn)為，考慮到案涉電梯是集資所建，依據(jù)公平原則，使用電梯應(yīng)以交納集資款為前提，判決郭某支付增設(shè)電梯集資款后可以使用。
然而，32戶(hù)業(yè)主抵觸情緒仍然存在，提出了上訴。“法院積極釋法說(shuō)理，闡明郭某前期提出異議屬于正常表達(dá)意見(jiàn)范圍。同時(shí)釋明，如認(rèn)為郭某阻礙電梯加裝的行為造成損失，可另案主張權(quán)利，但不能以此拒絕郭某補(bǔ)交集資款后使用電梯。”廣州中院承辦法官李煥介紹，法院駁回了上訴，維持原判。
“加裝電梯涉及的法理、情理錯(cuò)綜復(fù)雜，鄰里之間應(yīng)多一分理解和包容，堅(jiān)持自愿平等、友好協(xié)商、兼顧公平的原則開(kāi)展協(xié)商。”陳宜芳說(shuō)，下一步，人民法院將進(jìn)一步加強(qiáng)裁判引領(lǐng)、開(kāi)展多元調(diào)解，為促進(jìn)社區(qū)和諧提供法治保障。
《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2023年11月23日 19 版）
