近日，一張網(wǎng)傳海報(bào)讓水蜜桃火出水果圈——位于江蘇省無錫市的一家樓盤推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動(dòng)。
據(jù)媒體報(bào)道，從活動(dòng)推出至今年8月31日，買房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1萬斤，每套最高可抵18萬余元。
實(shí)際上，“以物換房”今年來在各地頻現(xiàn)：河南省杞縣建業(yè)城售樓部推出“5元/斤，大蒜換房”的海報(bào);河南省民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目推出“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬元房款”活動(dòng);江蘇省南京市新城·云漾濱江項(xiàng)目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動(dòng)……
如此奇怪的商品房銷售活動(dòng)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。有網(wǎng)友留言稱，“接下來就該用大蔥抵房款了”。還有網(wǎng)友提出疑問，“這些水果放哪，怎么處理”。
據(jù)北京市康達(dá)律師事務(wù)所管委會(huì)委員、高級(jí)合伙人孟麗娜觀察，無論是“小麥換房”“大蒜換房”，還是“西瓜換房”“水蜜桃換房”，其中有一定的規(guī)律性可循：比如多集中在二、三線城市，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)承壓較大;部分換房模式將當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進(jìn)行銷售以增強(qiáng)購房人的實(shí)際購買力，確實(shí)可以吸引少量縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等購房群體;可以置換的比例不大，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)著重在首付款上做文章。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華分析稱，這是商品房銷售企業(yè)的一種市場促銷行為，屬于開發(fā)商因市場低迷而變相降低首付以達(dá)到銷售商品房的目標(biāo)。
“開發(fā)商這樣做是制造了一個(gè)惠農(nóng)的噱頭，其實(shí)和過去開發(fā)商為了鎖定客戶采取交定金折抵房款形式是一樣的，無非是現(xiàn)在換了一種形式，即用實(shí)物代替現(xiàn)金。”北京海潤天睿律師事務(wù)所執(zhí)委會(huì)委員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)理事包華說。
在北京理工大學(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強(qiáng)看來，“以物換房”這種現(xiàn)象之所以引起社會(huì)關(guān)注，是因?yàn)樯唐贩繉儆趦r(jià)值比較高的物，“以物換房”的方式與人類的貨幣發(fā)展史相悖，從而讓人們覺察出一點(diǎn)荒誕的味道。
瀛和律師機(jī)構(gòu)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任林仁聰認(rèn)為，開發(fā)商不管是收小麥，還是收稻谷，或者是收水果，用各種各樣的農(nóng)產(chǎn)品抵首付款，說明城鄉(xiāng)居民的住房消費(fèi)購買力不足，應(yīng)該引起重視。
在孟麗娜看來，這些“博眼球”的促銷方式背后，暴露出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急于通過變相降價(jià)促銷賣房的急迫性，本質(zhì)是希望售房資金得以快速回流，說明樓市去庫存壓力仍然較大。
一個(gè)隨之而來的問題是，開發(fā)商的行為是否合法合規(guī)?
多名受訪專家認(rèn)為，開發(fā)商此舉目的在于變相降低首付，吸引大家購買房子，并沒有違規(guī)的地方，但存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
“對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，以農(nóng)產(chǎn)品換購的方式，如果真正合理確定收購價(jià)格以及將讓利措施落到實(shí)處，不去借換房炒作當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，在現(xiàn)階段一些城市住宅銷售同比大幅下跌的困境下，有一定的積極作用。但如果實(shí)際售房過程中，購房人有無大蒜、水蜜桃，都能參與換房活動(dòng)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能涉嫌虛假營銷，這種銷售風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予警惕。”孟麗娜說。
與此同時(shí)，受訪專家提醒，這種現(xiàn)象可能會(huì)給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
孟強(qiáng)認(rèn)為，無論是小麥、大蒜還是水蜜桃，因保質(zhì)期很短，開發(fā)商收受以后，這些物品容易出現(xiàn)損耗或者腐爛，造成嚴(yán)重浪費(fèi);并且開發(fā)商也很難變現(xiàn)價(jià)值，會(huì)進(jìn)一步增加開發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
“特別是開發(fā)商沒有收購糧食的資質(zhì)，如果‘小麥換房’行為被競相效仿，收儲(chǔ)大量糧食而保管不當(dāng)導(dǎo)致嚴(yán)重浪費(fèi)，甚至可能影響國家糧食安全。”孟強(qiáng)說。
包華也提出，開發(fā)商此舉可能會(huì)影響當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，甚至可能會(huì)影響老百姓基礎(chǔ)生活物資的物價(jià)水平，“今天是水蜜桃、小麥，明天會(huì)不會(huì)是肉、蛋、奶?”
在孟麗娜看來，目前這些新興的營銷手段，促銷時(shí)間不長，且受益群體比例不大，短期尚不能對房地產(chǎn)市場秩序帶來較大影響。如果此后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以花式促銷進(jìn)行效仿，確實(shí)增加了商品房買賣合同的履約風(fēng)險(xiǎn)。商品房買賣合同一旦解除、被撤銷或確認(rèn)無效，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是“溢價(jià)”換購，顯然不愿意將高價(jià)置換的“西瓜”“水蜜桃”等相應(yīng)購房款全部退還購房人，從而引發(fā)爭議，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購房人進(jìn)行明確約定，讓購房人知曉相應(yīng)的履約風(fēng)險(xiǎn)。此外，這種變相回避當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策的做法一旦超過合理限度，監(jiān)管部門難以置之不理。
孟強(qiáng)還提醒說，這種現(xiàn)象值得反思，即地方性房地產(chǎn)政策是否過于嚴(yán)厲?面對處于困境中的房地產(chǎn)企業(yè)，是否需要在國家政策框架內(nèi)調(diào)整地方房地產(chǎn)政策?
記者注意到，近日，天津市、江西贛州等地出臺(tái)新政，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸，就是鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用窨梢杂霉e金幫親人買房，或者提取更多公積金來買房和還房貸。此外，還有多個(gè)城市推行購房人可以獲得購房補(bǔ)貼、稅收減免等。(記者 陳磊)
